【問題】：汽車停車位是否可以停放機車
【案例】：
汽車停車位是否可以停放停車位所有人的機車呢？又汽機車出入發生事故，管委會是否應負責？
【解析】：
一、依《公寓大廈管理條例》第十五條之規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。
二、住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市主管機關處理，並要求其回復原狀。」，同條例第三十九條第一項第三款並定有住戶違反第十五條第一項擅自變專有或約定專用之使用者，主管機關得處新台幣四萬元以上二十萬元以下之罰鍰。因此，住戶應按停使用執照上核准的車空間是汽車停車位或機車停車位，依法使用之，否則管委會應予制止，並報請主管機關主處理之。
三、管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立的組織，再由各委員推舉一人為主任委員，對外代表管理委員會。管委會的職務內容有：
(一)執行區分所有權人會議決議事項
(二)共有及共用部分之清潔
(三)公寓大廈及其週圍的安全及環境維護事項
(四)住戶違規情事應予制止、保管及運用基金
(五)其他收支、社區相關文件資料的保管、委任或僱傭管理服務人
(六)會計報告等
《公寓大廈管理條例》第三十六條的規定可以參照。
四、而主任委員或管理委員或管理負責人無正當理由未執行《公寓大廈管理條例》第三十六條第一款、第五款至第十二款所定的職務，顯然影響住戶權益者，由主管機關處以新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其改善或履行義務、職務。
五、關於公寓大廈及其週圍的安全維護管委會固然有其職責，惟若社區機車出入發生事故時，由於公寓大廈管理條例並無對管委會有何處罰的規定，此時應視實際事故發生的情形，由肇事者負相關的法律責任。
【問題】：大樓住戶發生噪音問題
【案例】：
大樓住戶發生噪音問題(包含腳步聲、奔跑聲、跳躍聲、練琴聲、唱歌聲.....等)，解決方式？
【解析】：
一、居住在公寓大廈，常見住戶間的糾紛，就是「非持續」的噪音不知如何處理，非持續性噪音最無法解決問題，是因無法請環保局以科學儀器測量，採用「噪音管制法」來處罰，而忽略掉其實還可以循「社會秩序維護法」來主張權益。
二、曾經發生於105年3月7日蘋果日報新聞案例：
(本截圖來源：105年3月7日蘋果日報)
三、大樓社區發生噪音問題，解決方案建議如下：
(一)公寓大廈區分所有權人或住戶間發生有關公寓大廈爭議事件時，由管理委員會邀集相關當事人進行協調、或由當事人向區公所調解委員會申請調解。
(二)錄音、錄影輔以書面記錄，發生噪音時間及位置。
(三)若引發失眠、焦慮等精神疾病等，可保留就醫紀錄，提起民事訴訟
(四)報警處理，依社會秩序維護法第72條第3款：「製造噪音或深夜喧嘩，妨害公眾安寧者，處新臺幣6千元以下罰鍰。」
四、警察處理原則：
(一)必須有「舉發人具名指證並製作筆錄」，並應對被檢舉處所的鄰居實施訪查，如經相鄰住戶具名指證確有妨害安寧情事，始得以社維法移送法辦。
(二)由鄰居或處理員警進行溝通：一般近鄰噪音陳情案件之成因多發生於鄰居之間，因此第一時間的有效作法應與被陳情人進行溝通，其實鄰居有時產生噪音只是無心之故，在此情形下，若鄰居或處理員警能主動告知受干擾音源與時段等相關訊息，相信對於解決噪音侵擾會更有幫助。
【問題】：主任委員不適任，社區該如何罷免？
【案例一】：
社區主委專權，對管委會做成之決議拒絕執行，造成社區公務難以推動，所以管委會過半數委員召開臨時會，聯名通過罷免主委，並已做成完整會議記錄。原主委主張此會議無效，拒絕交接，且主張要罷免主委必須在『區分所有權人會議』通過。
依本社區規約，委員產生是透過『區分所有權人會議』選出，主委則由管委會委員互推，而規約未就罷免辦法做任何規範。且本社區已有前例某屆主委因挪用公款被管委會罷免，也是在管委會會議中做成決議，未交『區分所有權人會議』處理。
【解析】：
一、按公寓大廈管理條例第29條第2項即規定「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」是主任委員雖由管理委員互推，惟主任委員之解任，規約另有規定者，從其規定，規約未另有規定者，則從區分所有權人會議之決議，管理委員會除「規約或區分所有權人會議決議中，另有適法之授權依據」外，應無決議「解任主任委員」之權。
二、本案規約，即未就罷免辦法做任何規範，當應再看看「區分所有權人會議決議中，有無適法之授權依據」？若無，則本案管理委員會對主任委員之解任，自難謂有效，如果該主任委員不召集，本案不妨依公寓大廈管理條例第25條第2項：「有下列情形之一者，應召開臨時會議：…二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；…」之規定，由管理委員之一擔任召集人，召開區分所有權人臨時會議議決之（含主任委員及管理委員之解任）。
【案例二】：
我住的這棟大樓，去年開會時，主委提議要在頂樓建多功能室跟頂樓做防水。我們大樓住戶已多次申訴，縣政府也依法勒令停工並恢復原狀在案。但是，從收到北縣政府拆認(公文)，現在主委更變本加厲要求工人每天加班，每天都工作到晚上8~10點！甚至，在他原計畫蓋違建的地方鋪大理石石英地磚！其他地方鋪一般造型磚塊！從他開始動工到今日，已有超過十幾戶住戶要求他不准興建！但他都是以：物料已經叫貨！不能退貨也不能退款！之前更跟我說：誰叫他是主委，不然我是要怎樣！
【解答】：
一、有時社區大樓管理委員會和居民的衝突會升高到居民揚言「罷免」管理委員或主任委員的地步，可是翻遍「公寓大廈管理條例」，卻找不出任何可以著手進行「罷免」的規定。公寓大廈居民碰到了不適任的管理委員或主任委員，難道就無計可施，必須眼睜睜的任其做到任期結束嗎？
二、這個問題的答案不在法律，而在社區大樓自己的管理機制，規約中是不是針對這種狀況預做準備。社區大樓管理委員的單一任期多為一年，法律規定最多二年。大部分狀況下，管理委員是個沒人想幹的苦差事。因此在公寓大廈管理條例中產生管理委員、主任委員使用「推選」這個動詞，十分傳神地傳達了其中「半推半就」、「缺乏主動爭取意願」的態勢。主任委員及管理委員經常是在一種「犧牲小我、成全大我」、「我不入地獄誰入地獄」的情操下慷慨就任。
三、對社區大樓而言，選錯人或是讓人乘虛而入，導致對管理制度的傷害、對居民基本權利的壓迫，或對內部成員間互信關係的侵蝕，有時必須放下感情立即處理；否則放任不適任的管理委員恣意作為，對公寓大廈的長期發展所造成的傷害可能將更難以預估，因此社區大樓實有必要預作因應。針對某些管理委員進行罷免，又會讓當事人感到被否定、羞辱。不管罷免是否成功，他們心裏必然留下烙印，認為其他人無情無義，不懂得尊重體諒；在日後相處關係中，他們會以同樣甚至更嚴格、更不信任的態度要求、挑戰繼任的管理委員。這將造成互信降低與管理成本增加，往往形成惡性循環，或容易演變成派系鬥爭。
四、另一方面，罷免對其他住戶心裏同樣造成不良影響。對某些人來說，他們學習到透過罷免來教訓、修理不合己意的管理委員，從此養成用棍子代替蘿蔔、用威脅代替協商的習慣。對另一群人而言，他們看到管理委員沒做好的下場、也厭惡高度衝突的對抗場面，他們擔心自己以後成為被懲罰的對象，因此選擇冷漠退卻、不再參與公共事務。
五、為避免衝突擴大與內部關係惡化，社區大樓應採用「管理委員會任期中全面改選」來解決住戶與管理委員間無法化解的歧異衝突。亦即當多數住戶不滿意部分或全體管理委員表現時。可以發動「管理委員會任期中全面改選」，召開臨時區分所有權人會議，重新推選管理委員。原任管理委員如果獲得多數住戶支持，仍可繼續留任。而風評不佳、惹人非議者，則可能因此被其他人取代。新的管理委員會產生後須推選新的主任委員與常務委員，任期則至原任管理委員會任期屆滿為止。
六、「管理委員會任期中全面改選」優點是沒有人會在衝突過程中成為被針對處理的對象。職務遭去除取代者容易替自己找到下台階，新的管理委員經過最新民意洗鍊，能夠代表多數人對公共事務處理的利益與意向。任期較正常管理委員任期短，如果社區大樓有強制區分所有權人輪流擔任管理委員的規定，可以藉此吸引某些願意「撿便宜」（擔任任期較短之管理委員）的區分所有權人出來幫忙收爛攤子。為確保管理組織運作的穩定，避免三天兩頭「全面改選」，社區大樓發動「管理委員會任期中全面改選」的門檻不宜太低。最好有三分之一以上區分所有權人連署要求召開區分所有權人會議，會議中有超過全體區分所有權人絕對多數比例同意（如超過三分之二出席，出席之四分之三以上同意）方可實施。相關規定應明訂於規約，再行啟動改選。
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